La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a profondément modifié les règles encadrant les locations de meublés de tourisme. Cet article propose une analyse juridique complète de ces nouvelles dispositions, qui renforcent les pouvoirs des maires, révisent l’abattement fiscal et soumettent désormais ces logements aux exigences de performance énergétique.
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1. Contexte : l’essor des meublés de tourisme et la crise du logement
1.1. Une explosion des locations type Airbnb
Ces dernières années, le nombre de logements dédiés à la location meublée touristique a considérablement augmenté, passant de 300 000 en 2016 à 800 000 en 2021. Face à cet essor, de nombreuses communes, notamment en zones tendues et dans les villes universitaires, rencontrent des difficultés majeures pour loger étudiants, salariés et résidents permanents.
1.2. Les enjeux pour les collectivités
• Raréfaction de l’offre locative résidentielle : Les propriétaires privilégient souvent des locations plus rentables de courte durée, au détriment des locations à l’année.
• Hausse des prix du logement : La spéculation immobilière est renforcée par la demande de logements touristiques, entraînant parfois un exode des habitants permanents.
• Difficultés pour les élus locaux : Les maires reçoivent de plus en plus de plaintes et de sollicitations de la part de résidents ne pouvant plus se loger ou subissant des nuisances.
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2. Objectifs et principes de la loi Le Meur
2.1. Un meilleur équilibre plutôt qu’une interdiction
La loi Le Meur ne vise pas à supprimer les locations saisonnières, mais à trouver un compromis entre la liberté de louer et la nécessité de garantir l’accès au logement pour les résidents permanents.
2.2. Les quatre axes majeurs de la réforme
1. Renforcement des pouvoirs de contrôle des maires
2. Révision à la baisse des abattements fiscaux
3. Extension des exigences de performance énergétique
4. Régulation accrue dans les copropriétés
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3. Définition du meublé de tourisme
Selon l’article L. 324-1-1, I, du Code du tourisme, un meublé de tourisme est un logement (villa, appartement, studio) offert à la location à une clientèle de passage, sans y élire domicile, pour des séjours de courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois).
Attention aux confusions possibles :
• Les locations meublées classiques (résidence principale, bail mobilité, etc.) obéissent à des régimes juridiques distincts (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
• Les locations nues (bail d’habitation) ne sont pas non plus régies par le Code du tourisme.
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4. Renforcement des pouvoirs des communes
4.1. Généralisation de la déclaration avec enregistrement
Désormais, tous les meublés de tourisme, qu’ils constituent ou non la résidence principale du loueur, devront être déclarés en mairie et se voir attribuer un numéro d’enregistrement.
• Sanction : En cas d’absence d’enregistrement ou de fausse déclaration, le maire peut imposer une amende allant de 10 000 à 20 000 euros.
4.2. Quotas et restrictions locales
Les communes situées en zones tendues ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires peuvent :
• Délimiter des secteurs réservés à la construction de résidences principales (PLU).
• Fixer des quotas d’autorisations pour les meublés de tourisme.
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5. Nouvelles dispositions sur le changement d’usage
5.1. Extension du périmètre des communes concernées
L’autorisation préalable de changement d’usage s’applique désormais :
• À toutes les communes en zone tendue (soumises à la taxe sur les logements vacants).
• À toute commune connaissant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, si elle décide de s’y soumettre.
5.2. Quotas temporaires et extension aux locaux non résidentiels
• Les communes peuvent délivrer des autorisations temporaires pour transformer un logement en meublé touristique.
• Elles peuvent étendre les règles de changement d’usage aux locaux professionnels ou commerciaux transformés en locations saisonnières.
5.3. Diminution de la limite des 120 jours
À compter du 1er janvier 2025, les communes concernées pourront réduire la durée de 120 à 90 jours en deçà de laquelle le changement d’usage n’est pas obligatoire pour la résidence principale.
5.4. Sanctions renforcées
Le montant de l’amende en cas de non-respect de l’autorisation de changement d’usage passe de 50 000 € à 100 000 € par local irrégulièrement transformé.
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6. Réduction des abattements fiscaux
Le régime « micro-BIC » (souvent qualifié de « niche fiscale Airbnb ») est révisé :
• Meublés classés et chambres d’hôtes : l’abattement de 71 % est abaissé à 50 %, avec un seuil de revenus locatifs annuels limité à 77 700 €.
• Meublés non classés : l’abattement de 50 % est réduit à 30 %, pour un seuil annuel de 15 000 € de revenus locatifs.
Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025. Les taux actuels demeurent pour l’imposition de l’année 2024.
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7. Performance énergétique et DPE obligatoire
7.1. Extension de l’obligation du DPE
Les meublés de tourisme en zones tendues sont désormais soumis au diagnostic de performance énergétique et aux obligations de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Échéances de classement :
• 1er janvier 2025 : DPE au moins F
• 1er janvier 2028 : DPE au moins E
• 2034 : Classement A à D obligatoire pour tous les meublés de tourisme
7.2. Sanctions en cas de non-respect
Le propriétaire qui ne respecte pas ces nouvelles exigences risque une amende administrative pouvant s’élever à 5 000 €.
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8. Régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés
8.1. Possibilité de clause d’interdiction
Les règlements de copropriété peuvent désormais inclure une clause d’interdiction de location meublée touristique adoptée à la majorité des deux tiers (contre l’unanimité auparavant).
• Condition : La copropriété doit avoir pour destination principale « l’habitation bourgeoise », autorisant déjà l’habitation et les professions libérales.
8.2. Nouveaux règlements de copropriété
Depuis le 20 novembre 2024, tout nouveau règlement doit préciser la possibilité (ou l’impossibilité) de recourir à la location meublée de tourisme.
8.3. Information obligatoire du syndic
Propriétaires et locataires qui transforment leur logement en meublé de tourisme doivent informer le syndic, lequel portera cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
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9. Points clés à retenir
1. Généralisation de la déclaration et de l’enregistrement : Toute location meublée touristique, résidence principale ou non, doit être enregistrée en mairie.
2. Renforcement des sanctions : Amendes pouvant atteindre 20 000 € (défaut d’enregistrement) et 100 000 € (absence d’autorisation de changement d’usage).
3. Nouveaux quotas et PLU : Les communes en zones tendues ou ayant plus de 20 % de résidences secondaires peuvent imposer des quotas et abaisser la limite de 120 à 90 jours.
4. Réforme du régime fiscal : Abattements réduits et seuils abaissés pour le micro-BIC.
5. Exigences énergétiques : Les meublés de tourisme doivent respecter un DPE minimum sous peine d’amende.
6. Régulation en copropriété : Adoption plus facile de clauses d’interdiction et obligation d’informer le syndic.
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Conclusion
La loi Le Meur répond à la montée en puissance des locations meublées touristiques en permettant aux collectivités de mieux contrôler et encadrer ce type d’activité. Elle vise à préserver l’équilibre entre la liberté de louer sa résidence et la nécessité de maintenir une offre locative suffisante pour les résidents.
Les loueurs, quant à eux, doivent respecter de nouvelles formalités (déclaration, DPE, quotas) et s’adapter à un régime fiscal moins avantageux. Les copropriétaires disposent dorénavant de leviers plus efficaces pour s’opposer à la location saisonnière lorsqu’elle occasionne des nuisances ou dénature l’usage résidentiel de l’immeuble.
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Références légales :
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur)
• Code du tourisme, art. L. 324-1-1
• Code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-7 et s.
• Code de l’urbanisme, art. L. 151-14-1
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail d’habitation et bail mobilité)