La loi ELAN du 23 novembre 2018 impose désormais au propriétaire d’un terrain non bâti constructible la production d’une étude géotechnique du sol, aussi bien au moment de la vente que préalablement à la construction des bâtiments (voir article L 112-20 à L 112-25 du code de la construction et de l’habitation.). Cette obligation s’impose dans le cadre de la multiplication des sinistres liés aux mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. L’objectif est bien évidemment d’assurer la prévention des risques pour transférer l’obligation indemnitaire vers le propriétaire du terrain ou les acteurs de l’acte de construction et éviter ainsi les problématiques inhérentes à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle qui laisse souvent les sinistrés démunis notamment lorsque cet état de catastrophe naturelle n’est pas reconnu pour une commune au regard des critères applicables.
Le décret 2019-495 du 22 mai 2019 précise le dispositif et notamment les modalités de définition des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols mentionnées à l’article L. 112-20 du code de la construction et de l’habitation.
Il définit aussi le contenu et la durée de validité des études géotechniques mentionnées aux articles L. 112-21, L. 112-22 et L. 112- 23 du code de la construction et de l’habitation. Dans le cas où le maître d’ouvrage dispose déjà d’une étude géotechnique de conception et qu’il envisage une extension de son habitation d’une surface supérieure ou égale à 20 m2, des éléments de cette étude pourront être réutilisés.
Le dispositif prévoit tout d’abord une définition des zones exposées qui donnera lieu à l’élaboration d’une carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
Les critères permettant l’identification des zones exposées seront :
- a) la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation
- b) la composition minéralogique de la phase argileuse ;
- c) le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu’en gonflement.
Ces critères seront précisés par arrêté.
Ils permettront d’identifier quatre catégories de zones :
- a) les zones d’exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
- b) les zones d’exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène
- c) les zones d’exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l’endroit où on le mesure ;
- d) les territoires qui ne sont pas classés dans l’une des trois zones précédentes sont des zones d’exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n’est, en l’état des connaissances, pas identifiée
L’exigence de production d’une étude géotechnique du sol, aussi bien au moment de la vente que préalablement à la construction des bâtiments, ne devrait concerner que les zones d’exposition forte ou moyenne.
Si le terrain est situé dans une zone à risque de retrait gonflement, il sera obligatoire de réaliser une étude géotechnique préalable à la vente (CCH, article L 112-21). Une étude géotechnique de conception pourra également s’imposer au maître d’ouvrage, notamment si l’étude préalable n’a pas été réalisée (CCH, article L 112-22, alinéa 2 et L 112-23, 1°)
L’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article L. 112-21 doit procèder à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.(article R 112-6 CCH)
Son contenu sera précisé par un arrêté.
L’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, mentionnée au deuxième alinéa de l’article L. 112-22 et au 1° de l’article L. 112-23, a pour objet de fixer, sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sol (article R 112-7 CCH).
Son contenu sera également précisé par arrêté.
L’article R 112-8 précise la durée de validité de chaque étude.
Etude géotechnique préalable : 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.
Etude géotechnique de conception : cette dernière n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.
L’article R 112-9 CCH précise que sont exclus du dispositif :
- Les contrats ayant pour objet des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment,
- Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant
Ces dispositions entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2020 et seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction.